Consecuencias de limitar el precio del alquiler

El Gobierno ha anunciado una serie de medidas en materia de vivienda. La más destacada es la referida a la limitación del precio de los alquileres con el objetivo de frenar las subidas de las rentas en ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga.

Dichas limitaciones podrían tener a medio plazo esta limitación/regulación de precios? Los profesionales del sector inmobiliario le ven inconvenientes. ¿Por qué?
El decreto ley contempla un índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y obliga al arrendador a comunicarlo al inquilino antes de firmar el contrato de arrendamiento y que conste en dicho contrato.

Otro de los efectos es que podría frenar la movilidad del trabajo, generar desajustes o fomentar pagos sin declarar. El estudio, en líneas generales, establece que podrían existir tres controles de alquileres. Se podrían congelar totalmente los alquileres en la renta, tener cierta flexibilidad, o que estuviese controlado el alquiler durante la totalidad de la duración del contrato por el mismo inquilino, pudiendo variar entre inquilinos una vez se formalice un nuevo contrato con un arrendatario diferente.

En caso de incumplimiento, el propietario puede acarrear multas de hasta 9.000 euros, explica Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliarios. “Pero la intención del Ayuntamiento de Barcelona es que este índice se aplique de forma obligatoria, lo que va a provocar mucha “picaresca”.

Reducción drástica de la oferta

La gran parte de los profesionales del sector consultados no le ven ninguna ventaja a esta medida adoptada por el Gobierno. Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, opina que una medida de este tipo provoca una disminución de la oferta de alquiler en el mercado. “Y no tener pisos en el mercado de alquiler es el peor escenario. Se debe de favorecer que crezca la oferta y esto hará una regulación de los precios”.
También se percata en que hay otro aspecto que no queda contemplado y es la diferencia entre las propias viviendas, “las que están reformadas por ejemplo han de tener un precio distinto a las que no. Es muy difícil regular este tema bien y muy costoso también”.
La  limitación de los precios de los alquileres tendrá efectos totalmente contrarios a los pretendidos, “reduciendo el parque actual en alquiler, e impidiendo que se construya uno nuevo, al mismo tiempo que endurecerá la selección y valoración de los posibles arrendatarios”. Probablemente éstas medidas podría hacer que se reduzcan el número de las promociones, suba el precio del alquiler y como consecuencia aparezca un mercado negro para esquivar la limitación de precios.

Inseguridad jurídica

Además, y según Toni Expósito, director general de Comprarcasa, en el caso de que esta medida se implementara en las zonas de alquiler tensionadas, “estaríamos hablando de una medida con un impacto muy reducido”. Por el contrario, si esta medida se impusiera a nivel estatal, cuando el problema se circunscribe a determinadas zonas de determinadas ciudades, “sería intervenir el mercado creando una inseguridad jurídica que siempre penalizará al inquilino”.

Una medida que no favorece al propietario

Para Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, esta medida es muy negativa. “Creo que en muchos casos, los propietarios de estas viviendas son particulares que han invertido ahí los ahorros de toda su vida como una forma de complemento a su jubilación (ahora también en duda)”.
Explica que no ve sentido que se mantenga un régimen especial para aquellos que tienen más de 7 viviendas arrendadas. “Creo que no sería justo ni positivo hacer recaer la responsabilidad de que exista un parque de alquiler accesible sobre los hombros de estos ciudadanos”.

También lo ve así Oscar Martínez, “la mayor parte de propietarios de pisos susceptibles de ser puestos en alquiler son particulares, pequeños inversionistas que adquieren pensando en el futuro o la jubilación. Muchos de estos particulares van a optar por la venta”. Comenta que algunas grandes empresas ya han puesto a la venta los inmuebles.
A su vez, Iñaki Unsain manifiesta que la fijación de precios máximos sobre la base de Índices de Referencia, en la mayoría de casos, termina sorprendentemente habilitando al arrendador-propietario para fijar un precio mayor aún al del precio de mercado.
Como consecuencia de todo ello, cree que “se generará una desviación de la inversión en viviendas en alquiler a aquellas comunidades como Madrid, que ya han anunciado que no aplicarán la regulación de precios de los alquileres”.

¿Qué se debería hacer entonces?

Una solución podría ser que las administraciones incrementen el parque de viviendas sociales.

Dar seguridad jurídica para que alquilen aquellos propietarios que prefieren tener vacía su vivienda ante el temor a quedar desprotegidos por la ley.
Generar confianza. Es la medida que propone Oscar Martínez, “Hay que generar más confianza en el arrendador, el propietario, para que salgan más viviendas al mercado de alquiler”.
Jesús Duque va más allá. “Que a los grandes tenedores de viviendas vacías se les ponga un impuesto complementario en la contribución. Los grandes tenedores de viviendas son los que están regulando la oferta inmobiliaria del alquiler y en el fondo son los que están influyendo de forma directa en los precios”.
El presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario cree que la solución pasa por aumentar la oferta con un parque público de viviendas en alquiler asequible a partir de una oferta pública de alquiler residencial, “resuelve la falta de oferta de inmuebles disponibles en el mercado ante el incremento de la demanda”. Concluye que no es fácil porque el problema de esta medida es que requiere un plazo largo de ejecución y “claro eso es ya pensar a largo plazo y los políticos no están por esa labor”.

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